Società di gestione immobiliare, interessi sui mutui fuori dal Rol

Una società di pura gestione immobiliare contrae un mutuo chirografario da utilizzare in parte per le proprie esigenze aziendali e in parte per acquistare un negozio (categoria catastale C/1) da concedere in locazione. Gli interessi passivi sono deducibili interamente o entro il 30% del Rol?

Questo è uno dei molti quesiti giunti al Forum Dichiarazioni 24 in relazione alla disciplina fiscale delle società immobiliari. Per rispondere all’interrogativo in maniera completa, occorre preliminarmente riassumere le disposizioni che si sono succedute al riguardo negli ultimi mesi dello scorso anno.

L’articolo 1 della legge 244/2007 ha infatti previsto che, per le società che detengono immobili-patrimonio (cioè fabbricati che non sono né beni merce né immobili strumentali, quali sono in genere gli appartamenti locati a terzi), gli interessi su finanziamenti relativi all’acquisizione di questi fabbricati sfuggono alla indeducibilità integrale di cui all’articolo 90 del Tuir e rientrano dunque ordinariamente nelle regole dell’articolo 96 del Tuir.

Il comma 36 della legge 244/2017 aveva, poi, introdotto un regime speciale per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività di gestione immobiliare, stabilendo la disapplicazione dell’articolo 96 agli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Interessi che dunque uscivano dal test del Rol per essere interamente deducibili.